Me llamaba ayer un directivo de la ciudad para que le diera mi opinión sobre la mejor inversión inmobiliaria de Vigo. Es difícil hablar de la mejor inversión inmobiliaria… Quizás es imposible. Depende mucho de cuales sean las expectativas, la situación y circunstancia de cada uno.

Él todavía no tenía un activo decidido, no puede ofrecerle un servicio. Así que solo pude darle mi opinión. Y ofrecerle algunos ejemplos de la mejor inversión inmobiliaria de Vigo… para mí.

La mejor inversión inmobiliaria de Vigo… para mí.

Cuando me planteo realizar una inversión, dado que mi capacidad inversora es baja y mi situación personal cambiante, busco que además de tener buena rentabilidad sea una inversión pequeña, y lo más líquida posible. Pongamos dos ejemplos teóricos.

Invertir en un activo premium.

Tengo la oportunidad de adquirir un gran ático en un inmueble señorial en zona Prime, pongamos la calle Policarpo Sanz. Pongamos que puedo adquirir el activo por 250.000 euros, pero necesita una importante reforma. Veo que es posible elevar ligeramente la cubierta y hacer esa reformar. Pongamos que la obra costará otros 250.000 euros. Esa obra, importante, convertirá el ático en un gran duplex con terraza que venderé, pongamos, que por 1.000.000 de euros. Sería una inversión tremendamente rentable, donde después de trabajar y arriesgar 500.000 euros, ganaría otros 500.000 euros… Si descontamos gastos de comercialización, impuestos, y demás resultaría un interesante 25% anual.

Pese a la rentabilidad, una inversión así no sería la indicada para mí, por dos razones.

1.- Mi capacidad inversora se vería seriamente comprometida, y además tendría toda mi capacidad vinculada a un solo activo. Como suele decirse, tendría “todos los huevos en la misma cesta“.

2.- La inversión sería totalmente iliquida -como son en general las inversiones inmobiliarias-. Durante toda la fase de Licencia y obra sería difícil conseguir liquidez, y con la obra acabada la liquidez estaría supeditada a conseguir “un” comprador.

Para mí no es conveniente tener toda la capacidad inversora vinculada a un activo, y además con un periodo de recuperación alto e incierto.

Invertir en varios activos.

Con ese mismo capital puedo adquirir seis pequeños estudios (60.000 euros cada uno), que solo necesiten una pequeña adecuación de acabados y mobiliario (20.000 euros cada uno). Si los pusiéramos a la venta en 110.000 o 120.000 euros, que es una cifra perfectamente razonable, la rentabilidad sería muy inferior al caso anterior… pero más atractiva para mí.

En el primer ejemplo, una inversión de 250k + 250k para un potencial beneficio de (1.000K – 500K) 500K. Y evidentemente, multiplicar por dos es una magnífica inversión. En el segundo ejemplo, (80k x 6) 480K para un potencial beneficio de (120K x 6 = 720K) 240K. Multiplicar por 1,5 tampoco está nada mal. Uno x2 en dos años; el otro x1,5 pero solo en uno.

Nota: Ambos casos son ejemplos genéricos, donde habría que descontar impuestos, gastos de comercialización y financieros, etc.

Mi elección. La mejor inversión inmobiliaria.

Evidentemente la rentabilidad del primer ejemplo es superior. Pero tenía inconvenientes: toda mi inversión en solo un activo; todo el riesgo vinculado a una operación. En una operación de ese tipo, un cambio en la situación externa (un cambio en el mercado; en el propio edificio o en la calle; una demora en la Licencia; una dificultad en la obra) o un cambio en la situación interna (una necesidad de liquidez; una mejor oportunidad) nos dejaría en una posición muy delicada.

En cambio, la adquisición de seis estudios me permitiría solapar riesgos. Si hay un problema en un edificio o en una obra, con seguridad en otro las condiciones serán mejores. Si tengo necesidad urgente de liquidez, puedo vender uno solo de los activos, sin afectar a los demás.

Mi elección es clara: mejor seis estudios que un buen ático. Pero es evidente que depende enormemente de la capacidad inversora de cada cual, de su situación personal, y del riesgo que se quiera correr.

Lo óptimo sería invertir en el ático y en los estudios; y paralelamente en un piso en la calle Serrano de Madrid y una casa en una playa marbellí; y además tener acciones en el mercado nacional y también en el americano; y, por si acaso, tener algo en metales preciosos y cierta liquidez en cash. Pero no siempre todo esto es posible. 🙂

Hablamos de esto… de las mejores zonas y algunas oportunidades; y también del alquiler turístico y las ventajas que añade a la inversión inmobiliaria. Me pareció interesante la conversación.

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