Siempre pensé que el mercado inmobiliario era ligeramente opaco por excesivo. Cuando hablas de mercado inmobiliario, como cuando hablas de fútbol, todo el mundo sabe. Todo el mundo tiene una idea -muchas veces preconcebida-. Y además hay muchos, muchísimos, datos… pero muchas veces esos datos son difusos, mal organizados, incluso son datos sesgados. Siempre pensé que aplicar datos y tecnología al mercado inmobiliario tendría mucho sentido.

Soy Arquitecto Superior, y hace ya años que trabajo en el mercado inmobiliario en Vigo. Y también hace ya años que creo empresas que, apalancadas en la tecnología y el talento, desarrollan su modelo de negocio en este mercado inmobiliario.

En el reciente periodo de confinamiento tuve tiempo para dedicarle a organizar algunas herramientas que ya venía utilizando para comprender y analizar este mercado. No podríamos llamarlo inteligencia artificial, pero sí podríamos llamarle “datos aplicados al mercado inmobiliario de Vigo”.

¿Que hago?

Vamos a poner un ejemplo sencillo. Me descargo todos los anuncios de Viviendas de venta que hay publicadas en www.idealista.com un día determinado. Y las muestro en un gráfico, ordenadas por precio.

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Quizás esto aporta poco…. pero a partir de aquí, podremos trabajar: ordenarlos, filtrarlos, agruparlos y/o categorizarlos. Porque, además del link y el precio tenemos, evidentemente, todos los datos que Idelista nos provee: precio, superficie, habitaciones, barrio, características, API… etc.

  • Un Ejemplo… ¿En qué barrios puedo encontrar un buen dúplex? ¿O un chalet pareado?

Pues podría hacer una tabla, que me indicara por barrios cuántos registros de cada tipo de vivienda existen.

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Y observaríamos como para comprar un duplex, la mejor zona sería El Calvario, seguidos por la zona de Fátima o el centro. En la zona de Plaza de la Industria, en cambio, será imposible encontrar un duplex en este momento.

  • ¿Qué viviendas puedo comprar en el Casco Vello?

Filtramos todas las viviendas y mostramos solo las que hay en venta, en el Casco Vello. Y cómo queremos que nos ofrezca más datos, las ordenamos por precio, y le decimos que nos muestre, también, los metros cuadrados de cada una de ellas.

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Vemos como hay un pequeño grupo de viviendas por debajo de los 100.000 euros de alrededor de 45 metros cuadrados. Y otro entre 150.000 hasta los 250.000. En ese punto se dispara con algunos activos singulares.

Así, si buscas vivir en el Casco Vello, tendrás en el mercado dos grupos de activos. Entre 80.000 y 100.000 tendrás para elegir seis u ocho espacios pequeños, posiblemente que necesiten reforma, o que tengan características que hagan que su precio baje -sin ascensor, necesidad de reforma, etc.-. Y un gran grupo de entre 150.000 y 250.000, donde encontrarás más posibilidades. Fuera de esos grupos, encontrarás activos excepciones.

  • Busco un activo de menos de 100.000 en el centro de Vigo… ¿Qué encontraré?

FIltro todos los apartamentos, en el centro -Casco Vello y Centro-Areal-, por menos de 100.000. Como quiero saber, de un vistazo, a que me voy a enfrentar, añado el número de habitaciones que tienen y muestro el número y también, para que sea más visual, lo muestro aumentando el grosor de las barras. Además, le pido que me muestre si tiene o no ascensor.

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En el Casco Vello encontramos cuatro activos -el quinto es, prácticamente, un solar- de menos de 100.000 euros. Dos sin ascensor y dos con él. Curiosamente, los dos que tienen ascensor son bajos rehabilitados.

En el Centro, encontramos activos de menos de 100.000 euros y estarían en dos grupos: o activos grandes sin ascensor -que posiblemente necesitan una reforma-, o estudios pequeños, muy en el límite de los 100.000 euros.

En total, menos de quince activos por debajo de los 100.00 euros en venta en Vigo-Centro.

Datos aplicados al mercado inmobiliario de Vigo.

Como vemos, los datos aplicados al mercado inmobilario tienen mucho sentido. Porque esto es una muestra mínima de cómo trabajamos.

Descargamos todos los meses -o el día que nuestro cliente nos lo solicite- todos los activos en venta o alquiler que hay, en ese momento. Filtramos y adecuamos esos datos, para hacerlos compatibles y legibles. Y analizamos el mercado utilizando las mejores herramientas tecnológicas.

¿Quieres vender un piso y no sabes que agencia será la más adecuada? ¿Quieres invertir y desconoces el mercado de alquiler? ¿Diriges una API y quieres un estudio de la competencia?

Los datos nos deben facilitar la toma de decisiones tanto a la hora de dirigir nuestras inversiones, como la decidir la mejor forma de comercialización de nuestro piso, o a comprar la mejor viviendas… también nos deben ayudar a dirigir nuestra empresa, si se esta se dedica al mundo inmobiliario, como es mi caso.

  • Comparto estos datos con un doble objetivo.

El primero es altruista, y tiene que ver con crear un mercado mejor, más transparente y más profesional.

El segundo es egoísta, y tiene que ver con la posibilidad que me contrates… y gane algo de dinero. Si estás relacionado con el mundo inmobiliario, esto es lo que te puedo ofrecer.

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