Cuando contratas a un becario sabes que lo primero que va a decir es: «Creo que sería bueno cambiar el logo».

Cuando contratas a una API (Agencia de la propiedad inmobiliaria), sabes que una semana después de firmar el contrato de venta te va a decir: «El mercado ha cambiado, creo que sería bueno bajar precios: El precio es alto».

Hay cosas inmutables. «Bajar precios.» es una de esas cosas. Pero…

Mi experiencia dice: «Bajar precios.»

El API tiene el feeling del mercado: él sabe lo que la gente quiere comprar. Y a qué precio.

El API generalmente «pasa» de los datos… se fía solo de su intuición. Porque él tiene el contacto con el mercado… y su intuición dice, tras dos visitas, que «Bajar precios«.

Afortunadamente (para mi) hay clientes que buscan «algo más».

Idealista y Fotocasa: ese gran, gran, gran contacto con el mercado.

¿Todo lo que se vende está anunciado en Idealista y Fotocasa? No.

¿Los mejores activos no están anunciado en Idealista y Fotocasa? No.

¿El precio anunciado en Idealista y Fotocasa es el precio final? No.

¿Aparecer y/o desparecer de Idealista y Fotocasa significa «se vendió»? No.

¿Para analizar la tendencia del mercado inmobiliario, Idealista y Fotocasa tienen más fiabilidad que mis intuiciones? Sí.

¿Y que las tuyas? También.

Por eso me han encargado un estudio de los datos de Idealista. Para ver si arrojan algo de luz.

Primero de Abril de 2022 vs. Primero de Abril de 2023.

El día uno de abril de 2022 había en una determinada zona de Vigo 323 anuncios de pisos diferentes. Anuncios de pisos de todo tipo: Grandes y pequeños; En buen estado y para reformar; Caros y baratos; Con y sin garaje; Estudios, de uno, dos, tres y más dormitorios. En total 323 pisos en venta. Sin duda, una muestra representativa.

El día uno de abril de 2023 había, exactamente en la misma zona, 328. Tan solo cinco más.

De esos 323 anuncios publicados en 2022, se mantenían justo una año después 97.

¿Podemos deducir que desde abril de 2022 a abril de 2023 se vendieron en esta zona 226 pisos?

No. Seguro que no. Seguro que no se vendieron exactamente 226 pisos. Algún propietario decidió no vender; otro cambió de agencia y por lo tanto de anuncio; otro lo pasó a Alquiler turístico. Seguro que no fueron 226.

Seguro que 226 no es el número exacto… pero sí se ajusta al orden de magnitud: en Vigo se venden alrededor de 2.000 viviendas al año, parece lógico pensar que alrededor de 200 fueron en la zona elegida.

¿Qué significa eso? Que en esta zona, en un año, se vendieron dos de cada tres pisos en venta.

CLAVE: entre abril de 2022 y abril de 2023 se vendieron 2 de cada 3 pisos en venta en esta zona.

¿Qué pisos se vendieron?

Decíamos que entre los 323 pisos en venta había de todo. ¿Se vendieron los caros o los más baratos? ¿Los grandes o los pequeños? ¿Influye la repercursión por metro cuadrado?

Como siempre, me tengo que guardar algún datos. Es el valor que aporto a mis clientes… pero las gráficas son significativas. Estas detallan los pisos vendidos en rojo, y los que no se vendieron en azul.

Según precio. Podemos, si nos esforzamos, observar que en más de 400.000 las ventas son algo menores… pero la diferencia no es significativa.

Según repercusión. Quizás intuyamos una cierta tendencia a favor de los que presentan menor repercusión, pero muy sutil, casi diríamos que imperceptible.

Por superficie. Como en la anteriores gráficas podemos observar una mínima tendencia a favor de los pisos situados por debajo de los 125, pero en todo caso una tendencia poco representativa.

¿Qué podemos deducir de esta rápida comparativa?

Podemos deducir que entre abril de 2022 y abril de 2023 -ya había guerra de Ucrania; aunque los tipos de interés estaban todavía en «ceros»- se vendieron dos de cada tres pisos ofertados en esta zona de estudio. Y que el piso «tipo» se sitúa entre los 100-120 metros construidos, para una repercusión de entre 3.250 y 2.500 euros, y unos precios entre 325.000 y 375.000 euros.

¿Hay más? sí, claro que hay más. Según dormitorios, garaje, ascensor…

Si tu piso está en esta zona y situado en esa horquilla, en dos de cada tres ocasiones lo venderás en menos año. Sin bajar precios.

Y si quieres saber más ¡escríbeme!

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María habló ayer de los datos asociados a la venta y promoción inmobiliaria, y nos mostró datos de Fotocasa Pro Data. Como todos sabemos, los datos que aporta FotocasaPro Data son realmente increíbles y María lo mostró nuevamente ayer. Personalmente creo que si tuviera una API, éste sería un servicio imprescindible para mi. Pero si es cierto que leer, analizar y aprovechar esos datos requieren conocimiento, tiempo, experiencia… y de esto hablaba con Miguel.

Os cuento:

– Miguel quiere abrir una Agencia de la Propiedad Inmobiliaria.

Como decía al inicio, Miguel me preguntó ayer por los servicios de Adarajas, pues quiere abrir una Agencia de la Propiedad Inmobiliaria. Lo que hacemos tiene mucha relación con el trabajo y la charla de María, por eso me animé a compartir mi respuesta a Miguel aquí.

Nosotros leemos, analizamos y sumamos nuestra experiencia a los datos de Fotocasa, Idealista y de otros grandes actores del sector. Si duda esto tiene valor para una API. Siempre lo tuve claro, pero ayer lo tuve más claro que nunca.

Esto le contestaba a Miguel.

Copio aquí el email que le envié a Miguel, en contestación a su propuesta de colaboración para la apertura de una API.

«Hola Miguel. Te cuento sobre el valor que aportamos a una API. Y porqué lo hacemos.

Somos un grupo de profesionales que nos interesa el Big Data, el Data Science, y -en general- la tecnología aplicada al Real Estate. Eso que hoy se llama proptech.

Yo, personalmente, soy Arquitecto Superior y me dedico al mundo inmobiliario desde hace bastantes años. También soy bastante friki, y me manejo bastante bien en el mundo digital.
Cuando hago alguna promoción, compro algún activo, o hago una proyecto, para fijar los precios, objetivos o programa trato de basarme en datos. Por ejemplo, ante la pregunta: ¿Hacemos un «dos dormitorios grande» o un «tres dormitorios pequeño»?

Pues analizo los más de doscientos pisos publicados con esas características, y veo que los pisos de alrededor de 100 metros de dos dormitorios son, curiosamente, más caros que los de tres. Y llego a una conclusión: En este momento es más caro un dos dormitorios grande que un tres dormitorios pequeño.
Como tenemos datos guardados de hace años, -y las paginas también los ofrecen-, somos capaces de analizar la evolución, qué tipo de piso se está vendiendo más, etc….

– Me pedían análisis de datos inmobiliarios particulares y amigos.

Miguel, esto que te conté lo hacía para mi, para estudiar un activo concreto o una promoción concreta en la que participar, que es mi dedicación principal. Pero claro, muchos amigos (y no tan amigos) me decían… «Oye, tú que sabes del tema… ¿este piso XXX está bien comprado?». O los que le echaban más morro me decían: «Oye, tengo un dinerito para invertir, ¿me recomiendas algunas buenas opciones?»
Así que hice una web para contar lo que les contaba a ellos… y para ponerle precio a ese servicio. 

Puedo analizar un activo respecto a la competencia. O la evolución de una zona. O la diferencia de precio con o sin garaje. O la diferencia por planta. O a… más o menos, lo que queramos. La semana pasada, por ejemplo, me preguntaron: Dos pisos iguales, uno con vistas y otro no. ¿Cuál es la diferencia de precio?
….en estos días, a ver si tengo tiempo, escribiré un post y publicaré resultados de esta y otras preguntas. (adelanto por si acaso que, en la zona centro de Vigo, unos 15.000 euros) 

– Servicios de datos para las APIs.

Trabajo y mantengo buena relación con muchas APIs. En estos últimos años he realizado alguna operación inmobiliaria con Engel & Volkers; Remax Balaídos; Ünique Singular Properties; Carballeda; Inmobilairia Amigo; Philippot & Lloyd; Nuevo estilo; Totcasa; Maison y Palazzi; Trato Directo; Puerto Panjon; Heredero Inmobiliaria; Inmobiliaria Amigo…. que yo recuerde. Ah… y soy colaborador externo en Galicia de BNP, que es la más grande del mundo, o de las más grandes… depende el dato que compares. Así que conozco bien los diferentes modelos de funcionamiento.

A muchas APIs les he mostrado mis informes, alguna de esas que he nombrado me ha pedido algún informe concreto, alguna me ha pedido que participe en el desarrollo de su modelo de negocio y posicionamiento de manera más permanente. Modestamente, creo que aportamos algo de valor. Aquí puedes ver algunas cosas que aprendimos analizando los datos de los principales portales, sobre posicionamiento de las APIs de Vigo.https://www.adarajas.es/category/ap

Dicho esto, Miguel, nuestro trabajo nos obliga a estar bastante al tanto del mercado inmobiliario, residencial, de Vigo y su área. Y lo compartimos en Adarajas (una parte, claro) o con quien nos contrata
Estamos a tu disposición!! Un abrazo y gracias por interesarte!!
(…)

Y le enviaba mis datos de contacto, por si deseaba establecer algún tipo de colaboración.

Datos asociados a la promoción y venta inmobiliaria.

Esto que le contaba a Miguel es lo que María nos mostró ayer… como usar los datos asociados a la promoción y venta inmobiliaria. Si duda, la recopilación, lectura y análisis de estos datos aportan un enorme valor.

Espero que para todos.

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Viviendas en Vigo – Casco Vello por 100.000 euros.

En septiembre de 2020 encontrábamos en el Casco Vello cuatro activos por debajo de los 100.000. Eran dos sin ascensor y dos con él… aunque los que tenían ascensor eran bajos rehabilitados.

Ahora, septiembre de 2021, encontramos también cuatro activos por menos de 100.000 euros. Todos ellos pequeños estudios sin ascensor, pero con encanto y atractivo. Creo que todos más interesantes que los que se publicaban en Idealista el año pasado… pero es una opinión personal: Vemos, por ejemplo, el ático en Cesteiros, pequeño, pero con innegable atractivo.

Dos en Cesteiros, uno por 89.000 y otro por 100.000; uno en rúa Alta por 99.000; y el último en Pi y Margal por 100.000. Cuatro propuestas similares que, si la tendencia continúa y parece que sí, en el año 2022 no estarán ya publicados. Porque ninguno de los activos en venta en 2020 sigue en venta en 2021… lo que parece una buena señal.

Viviendas en Vigo – Casco Vello por 100.000 euros.

En 2020 encontrábamos también pocos activos de menos de 100.000 euros publicados en Centro-Areal. Quince, exactamente. Esos quince de hace un año estaban divididos en dos grupos: o activos grandes sin ascensor que necesitaban una reforma, o estudios pequeños ya reformados.

En 2021 en Idealista encontramos tan solo dos pisos grandes para reformar, y tan solo cuatro estudios de menos de menos de 100.000 euros. Pequeños, pero atractivos.

Como vemos, una oferta muy inferior a la de hace un año…

En total, si el año pasado encontrábamos alrededor de 20 activos a la venta por menos de 100.000 euros, en 2021 se ofertan menos de diez. Elige el tuyo rápido… porque no hay mucho. Y vemos que la tendencia es que haya cada vez menos.

El resumen es que difícil encontrar viviendas por menos de 100.000 en el centro de Vigo… y parece que lo será cada vez más.

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Primero definimos los principales desafíos a los que el sector se enfrentaba. Los grandes desafíos son: Productividad y rentabilidad; Desempeño y mano de obra; Sostenibilidad y transparencia. Luego mostramos algunas de las tecnologías y startups que trabajan en ese ámbito, con la idea de establecer un marco de estudio y desarrollo.

Innovación disruptiva en la construcción.

La innovación disruptiva en la Construcción tiene un enorme atractivo. Asistimos asombrados a la último robot que enfosca y enluce paredes a velocidad de vértigo, o que pone ladrillos sin descanso. Vemos como empresas de menos de dos años de vida se convierten en unicornios… y eso engancha. 

Hay todavía un enorme campo de actuación en management (Gestión de avanzada de Proyectos; Método Lean en Construcción; Contabilidad Throughput…) pero en la construcción también hay un enorme campo para la innovación disruptiva. Y hay mucha gente con talento trabajando en ello. 

Debemos monitorizar tendencias, modelos y empresas de un modo riguroso y periódico… y ser los primeros en utilizar lo que resulte interesante. Y yo he propuesto empezar agrupando empresas y tecnologías con los Desafíos de un empresa constructora local.

Y habíamos visto el Primero de los Desafíos… Así que continuamos con el Segundo y Tercer Desafío.

Desafío segundo. Desempeño y Mano de Obra.

Habíamos visto que mientras a las empresas constructoras les cuesta innovar y mantener una plantilla con alta cualificación, los proyectos a los que deben su existencia son cada vez más complejos y contienen más elementos innovadores. 

Proyectos cada vez más complejos y que requieren una mayor eficiencia y especialización se adjudican a empresas con márgenes bajos. Para estas empresas, a veces su única lucha es mantener a flote el proyecto. 

Aunque podríamos enlazar estas propuestas con Productividad y Rentabilidad como veíamos en el capítulo anterior, la tecnología BIM -y todo el ecosistema que gira alrededor- podrá ayudarnos también en el desempeño de cada proyecto y en la formación previa de nuestro equipo. Así, BIM y su ecosistema nos ayudaran al mejor desarrollo de cada proyecto.

– Planificación BIM

La planificación y el diseño de edificios es un proceso que requiere las aportaciones de múltiples partes interesadas. Y no hablamos solo de la aportación de los oficios y del ya tradicional conflicto entre “fontanería, electricidad y pintura”. En la planificación incluimos, sobre todo, a ingenieros, arquitectos, constructores y clientes. la planificación integral de un edificio.

Con el método tradicional es difícil visualizar los cambios en tiempo real… y además suelen acabar generándose múltiples versiones del mismo plan. Y tener dos planes solo genera confusión y conflictos. Como hemos dicho en varias ocasiones: un buen management solucionaría el problema.

Pero además, existen herramientas BIM avanzadas optimizan tanto este problema como varios otros. Proporcionan una base de datos central y permiten que todos trabajen en un solo modelo compartido superponiendo todas las capas de trabajo necesarias.

BimCrone, por ejemplo, desarrolla un software BIM que permite a todos los interesados ​​en la construcción administrar, informar y monitorear sus proyectos en tiempo real en una sola plataforma. Gestión de revisiones, colaboración en equipo, detección de conflictos, análisis de retrasos, el seguimiento de obra, la gestión de cambios y la gestión general del proyecto. Incluso se puede usar después de la construcción, realizando un seguimiento de disponibilidad de activo, e incluso gestionar las transacciones financieras.

– BIM + AR+ VR

Bajo mi punto de vista, la innovación disruptiva en la construcción llega cuando combinamos BIM con AR y VR, permiten la visualización de modelos a escala real, y podemos realizar pruebas en un entorno simulado.

VisualLive, por ejemplo, desarrolla aplicaciones para visualizar modelos BIM en el lugar donde se ejecuta la obra. Importa archivos BIM de gran tamaño en dispositivos portátiles y móviles y de este modo es posible superponer el modelo sobre la obra real. Iris y varias otras proponen soluciones similares. Desde luego son soluciones muy interesantes para aplicar de manera inmediata.

Viibe también ofrece algo muy interesante. Desarrolla software de asistencia por video. El software reduce los viajes en el sitio y permite la orientación, el diagnóstico y la resolución de problemas en tiempo real y de forma remota.

– Gestión de proyectos. 

Personalmente, creo que en la gestión de proyectos es más necesario el talento y la metodología que el software… pero si es cierto que puedes ayudarte con herramientas como Raken, colaborativa e integrada; o Constru que automatiza la gestión de proyectos utilizando tecnologías avanzadas de inteligencia artificial, aprendizaje automático y robótica. En todo caso, ¡¡primero el talento y luego el software!!

Desafío Tercero. Seguridad y sostenibilidad.

– Seguridad.

La seguridad de los trabajadores sigue siendo uno de los aspectos críticos en la construcción. Afortunadamente, con una legislación cada vez más estricta y unas empresas cada vez más conscientes, los accidentes laborales se van poco a poco reduciendo.

Muchas empresas trabajan en este ámbito. KairosXR ofrece soluciones de formación en 3D para la industria de la construcción. O IoSite, que desarrolla relojes inteligentes basados ​​en IoT para el monitoreo remoto de la salud de los trabajadores. O Zlien que ofrece miles de documentos relacionados con la construcción (de seguridad u otros). O Biosite, que ofrece sistemas de seguridad y control de acceso.

En herramientas de control encontramos AI Clearing que utiliza AI para monitorear y rastrear las construcciones digitalmente con datos capturados por drones u otros dispositivos. U Holoarch que utiliza soluciones innovadoras de hardware para facilitar la inspección en interiores de las obras de construcción.

Sin duda, muchas, muchas alternativas.

– Sostenibilidad.

La sostenibilidad es el foco principal de muchas tendencias emergentes de la industria de la construcción. La construcción ecológica es un concepto muy amplio: significa adoptar medidas respetuosas con el medio ambiente. Los edificios ecológicos optimizan la utilización de la energía y los recursos, reducen los desechos durante la construcción y busca que los edificios logren emisiones cero. Varias certificaciones califican los edificios como ecológicos o sostenibles: la americana LEED o la alemana PassiveHaus son buenos exponentes.Y muchas empresas trabajan en este ámbito.

Effective Building proporciona productos de construcción y bases de datos de materiales ecológicos. Cove desarrolla una plataforma de software como servicio (SaaS) que proporciona análisis de datos para edificios ecológicos, incluidos análisis de energía, luz natural, costos, carbono y agua.

– Transparencia.

La transparencia (transparencia = sostenibilidad en la contratación también está siendo transformada por las nuevas tecnologías… ¡¡qué decir!! Y ahí, las redes sociales se llevan la palma. Pero sin duda, igual que en la planificación, el talento antes que el software.

Abro un hilo #hacker importante…

Para contaros lo mío con la transparencia del Gobierno de @Cantabriaes. Escribo todo esto porque estoy convencido de que es sano para el país y para la democracia que haya sucedido. Y QUE SE SEPA.

Todo empezó durante el confinamiento… pic.twitter.com/BkyZDJHdOS

— Jaime Gómez-Obregón (@JaimeObregon) September 6, 2021

Y si hablamos de talento y transparencia estoy obligado a nombrar a Jaime Gomez-Obregón…. y a pedirte que te hagas Patrón. 

Innovación disruptiva: Una evaluación constante…

Las tendencias y nuevas empresas de las que hemos hablado solo son una pequeña muestra, que a nosotros nos han parecido interesantes de las tendencias que vamos observando y que pueden ser consideradas innovación disruptiva en construcción. 

Pero hay muchos más. Hay nuevas empresas constructoras, como la española 011h o la americana Katerra. O nuevos materiales como los paneles de madera de NZ Future Forest Products; o como los materiales con grafeno de la española Graphenglass. O nuevas propuestas… y aquí cómo no nombrar al Arquitecto por Inteligencia Artificial de AIrquitectura!! O tantos y tantos otros…

Esto son solo unas pinceladas… Si yo fuera el afortunado director de una empresa de construcción realizaría una investigación en profundidad, y un monitoreo y evaluación periódica de nuevas tendencias. Y me pondría como objetivo probar/aplicar una cada cierto tiempo. 

Estas nuevas tecnologías y empresas transformarán -están transformando- las industrias tal como las conocemos hoy. La construcción no es ajena a ello. La identificación de nuevas oportunidades y tecnologías emergentes es de gran ayuda para obtener una ventaja competitiva. Y lo será cada vez más.

La entrada Innovación en Construcción (y III) se publicó primero en Adarajas.

Mi opinión personal es que hay todavía un enorme campo de actuación en management (Gestión de avanzada de Proyectos; Método Lean en Construcción; Contabilidad Throughput…) Quizás no es lo que pensamos cuando pensamos en innovación disruptiva… pero creo que las mejoras han sido testadas y, en la construcción hay un enorme campo de actuación y mejora.

Así, la innovación disruptiva existe, y hay que monitorizar tendencias, modelos y empresas de un modo riguroso y periódico… pero, en su justo espacio, y sin dejarnos conquistar por fuegos de artificio.

Innovación en la construcción.

Cuando pensamos en innovación disruptiva, en “emprendedores y startups”, observamos que el sector está aprovechando el talento y las nuevas tecnologías par introducir nuevas propuestas. La industria de la construcción está aprovechando el talento y la tecnología para hacer que la gestión de la construcción y las operaciones más eficientes y sostenibles; y crear startups que revolucionen el sector de la construcción. Y las empresas existentes deben conocer y monitorizar estas nuevas tendencias y propuestas, para aprovecharlas como mecanismos de mejora.

CB Insights, sin duda una referencia en la monitorización de empresas y tecnologías emergentes, desgrana propuestas en el ámbito de Project management y Herramientas colaborativas; Variados Markets Places entre los que destacan los de equipamiento; Robótica: drones y realidad aumentada; Herramientas de Diseño; Herramientas de analíticas, datos y monitorización; y de Seguridad.

Podríamos agrupar estas innovaciones en torno a la robótica y fabricación 3D; a la prefabricación y construcción digital y el Project Management (BIM); y a la seguridad, monitorización, datos y construcción ecológica. Estos grupos, aunque evidentemente no son compartimentos estanco, podrían aportar soluciones de mejora en Productividad y Rentabilidad; en Desempeño y mano de obra; y en Sostenibilidad y Transparencia, respectivamente.

Desafío Primero. Productividad y Rentabilidad.

– Prefabricación.

La prefabricación es una de las tendencias emergentes en el sector de la construcción en la actualidad. Cierto es que ya existen importantes -y muy interesantes- intentos de estandarización del periodo entreguerras –Bauhaus, DIN, etc-, y de prefabricación después de la II Guerra Mundial, para dar salida a la ingente cantidad de vivienda necesaria en aquella época. Pero en la actualidad, observamos como la prefabricación nos permitiría una mayor productividad, rigor y seguridad en la construcción. 

En la construcción tradicional, las condiciones climáticas y otros elementos externos aumentan los plazos y costos, influyen en la calidad, y requieren horas de mano de obra adicionales… También los gastos de desplazamiento de mano de obra y personal técnico,así como de maquinaria. La construcción tradicional también produce una gran cantidad de desperdicio de material y energía. 

La prefabricación, conceptualmente, mejoraría la construcción en términos de sostenibilidad, seguridad de los trabajadores y calidad. Prefabricando sería más sencillo incorporar materiales innovadores, tecnología de impresión 3D y técnicas de ensamblaje, de construcción e incluso de management novedosas. 

Dentro de la prefabricación encontramos dos tendencias. La primera habla de una construcción volumétrica completa, prefabricando estructuras 3D pesadas y complejas como habitaciones y hogares. La segunda tendencia, mucho más habitual a día de hoy, habla de la construcción de paneles en fábrica para su uso en paredes, suelos o techos.

Por ejemplo, la startup irlandesa Mechanical Modular Solution diseña y construye grandes piezas de edificios modulares en una fábrica. La startup Guerdon, con sede en EE. UU., o la británica Modulous construyen grandes proyectos modulares prefabricados… llegando a construir viviendas multifamiliares modulares. Mezclando la prefabricación e impresión 3D nos encontramos, entre otras, a los emprendedroes de Mighty Buildings.

Me gustan especialmente, y creo que además tienen un enorme potencial, las compañías especializadas en pequeñas viviendas unifamiliares. Hay muchos, muchos ejemplos. Abordarlos sería cuestión de otro post. Pero la “prometida” vivienda sostenible, prefabricada y a un precio muy competitivo que propone Onarc me tiene enamorado.  

– Robótica.

La construcción sigue siendo una de las industrias más intensivas en mano de obra. Construir incluye muchas tareas repetitivas y lentas que se pueden realizar más rápidamente a través de la robótica y la automatización. Los robots de construcción también reducen los errores inducidos por el hombre y las pérdidas debidas a la fatiga, aumentando, además la seguridad de los trabajadores y reduciendo el tiempo de trabajo. 

Encontramos muchos ejemplos. O los más “tradicionales” robots albañiles de FastBrick, o de Construction Robotics, o de maquinaria pesada como Copper Gray Robotics.

También soluciona más imagnitivas o específicas, como Advanced Construction Robotics, que automatiza la instalación de barras de refuerzo. O Weston Robot proporciona robots pesados ​​autónomos para elevación de cargas, logística, inspección, con una interesante solución de exoesqueleto de respaldo para reducir la tensión al levantar objetos pesados.

– Impresión 3D

La impresión-construcción 3D, también conocida como construcción aditiva, es un método de construcción sostenible y eficiente. Se imprime/contruye, capa por capa, con materiales de construcción avanzados en colaboración con software y diseño BIM. Con este tipo de construcción se obtiene una altísima flexibilidad de diseño. 

Es una tecnología todavía en desarrollo, que utiliza diverso métodos… Se esperade ella un menor desperdicio, y eliminar el error -y el trabajo- humano, que redundará en una gran mejora de la productividad. 

 Es un modelo todavía por explotar, pero con un enorme potencial. En este momento hay muchas startups fabricando impresoras 3D y ofreciendo servicios de impresión, para proyectos a pequeña y gran escala. Por ejemplo, Twente Additive Manufacturing diseña y gestiona proyectos de impresión 3D para proyectos residenciales y arquitectónicos. O 3D Build Systems  construye robots para la impresión en hormigón. Indudablemente, una tecnología para tener en cuenta.

Como resumen podemos decir que el estudio Zaha Hadid está trabajando ya en esto, combinando todos los factores. Y si el estudio de Zaha Hadid y la Bienal de Venezia le presta atención a cómo construiremos los nuevos edificios, nosotros deberíamos también hacerlo.

Pero la innovación en construcción no solo será prefabricación, robótica e impresión 3D. ¡Hay mucho más!

La entrada Innovación en la Construcción (II) se publicó primero en Adarajas.

Trabajé durante varios años como directivo en grandes empresas constructoras (locales  internacionales cotizadas) y creo que los grandes desafíos actuales no son muy diferentes a los que me enfrenté yo hace ya unos años. Creo también coincidir en estos retos y desafíos con muchos analistas y especialistas del sector… Definiendo los retos y desafíos, sobre ellos podríamos pensar en innovar. ¿No?

Introducción.

En la actualidad, después de una década realmente convulsa -por no decir dramática- el sector de la Construcción presenta un horizonte relativamente despejado. Las perspectivas, sin duda, son favorables. Así, los grandes retos del sector se presentan para muchas empresas como “oportunidades” más que como “amenazas”. 

Y los grandes desafíos actuales, al igual que hace unos años, pasan por la Productividad y Rentabilidad; por el Desempeño y la Formación de mano de obra; y por la Sostenibilidad (también en procesos comerciales). Y, quizás, solo quizás, después de resolver estos tres desafíos podríamos empezar a hablar de la innovación en el sector de la construcción como un reto.

Cuando me enfrenté a ello me ganó el “a nosotros nos va bien”: facturamos más cada año, tenemos cada vez más personal, el horizonte está despejado… nos va bien, hay que aprovechar el momento. 

Y ese, quizás, sí es el gran riesgo. Creer que todo va bien y no prestar suficiente atención a unos desafíos que están presentes.

Desafío Primero. Productividad y Rentabilidad.

En el sector de la construcción las barreras de entrada son bajas y el mercado tiene una enorme competencia. Tanto en licitación privada como pública y tanto en obras de alto como de bajo presupuesto, observamos cómo se reciben muchas, muchísimas ofertas, a veces con bajas realmente increíbles.

Es un mercado saturado, de altísima competencia y bajos precios. Evidentemente, esta alta competencia reduce márgenes de beneficio operativo. Y esta reducción de márgenes a su vez limita la reinversión en nuevas prácticas y/o nuevas tecnologías. Esta razón -y posiblemente algunas otras- hacen que la productividad en el sector de la construcción apenas haya mejorado en los últimos cincuenta años.

Un dato, a modo de ejemplo: según los estudios de la Asociación de Propietarios de la Construcción (COAA) el 63% del tiempo de mano de obra directa en proyectos de construcción se gasta en esperar materiales y equipos, en viajes, en descansos y en planificación.

Realmente alarmante.

Una sencilla búsqueda en Google muestra numerosos estudios y expertos abogando por una mejora radical en la productividad y en la rentabilidad en el sector en los próximos años. Pero esta búsqueda arroja resultados actuales… y también resultados de hace años, con titulares similares. Hace años que los estudios y los expertos abogan por una transformación en la productividad, una mejora que no ha llegado a producirse todavía.

Esta baja productividad hace que las empresas constructoras presenten márgenes de rentabilidad muy bajos, lo que repercute en la posibilidad de inversiones en mejores prácticas, en mejores tecnologías… y en innovación.

En mi etapa como directivo, pequeñas innovaciones y nuevos modos de hacer llevaron a enormes mejoras en la productividad y en los resultados… pero esas mejoras siempre quedaban sepultadas bajos los “grandes números”: facturo más cada año, tengo cada vez más personal, el horizonte está despejado… a mi me va bien.

Desafío Segundo. Complejidad de proyectos y escasez de mano de obra.

Pese a que las empresas constructoras no mantienen tasas de mejora e innovación altas, los proyectos a los que deben su existencia sí lo hacen. Proyectos cada vez más complejos que requieren una mayor eficiencia se adjudican a empresas con márgenes de beneficios reducidos. Para estas empresas, a veces su única lucha es mantener a flote el proyecto. 

Una encuesta global de KPMG en 2015 sobre el sector de la construcción mostraba que “más de la mitad de los responsables de proyectos de construcción se han encontrado con uno o varios proyectos con resultados insatisfactorios el año pasado, a pesar de la confianza que les merece la planificación y los controles.” 

En el año 2017, una encuesta similar de la misma consultora KPMG reportaba que “más del 80 por ciento de los encuestados confía en la capacidad de su organización para entregar proyectos a tiempo y acorde al presupuesto. Una proporción aún mayor (91 por ciento) informa que sus sistemas producen reportes oportunos y precisos de proyectos y carteras. No obstante, la mitad admite que, en los últimos 3 años, el desempeño adverso de los proyectos ha impactado significativamente a su compañía.”

Algo parecido a mi pequeña experiencia personal como directivo de empresa constructora: “algo a veces resulta inexplicablemente mal… o mejor de lo esperado. Pero todo lo hacemos perfectamente: Sigamos así.”

La innovación en el sector de la construcción es a veces difícil por el propio éxito del sector.

Pero hablábamos de la complejidad de los proyectos… y a esta complejidad cada vez mayor de los proyectos se une una evidente crisis de habilidad en los oficios, agravada por el envejecimiento sin relevo de una generación formada en la primera década del siglo, pero sin relevo en la segunda. Esta crisis de habilidad que no se da tan solo en los oficios, si no que se da también en los cuadros técnicos medios y en los cuadros directivos.

La reciente crisis de la construcción ha creado un valle de perfiles en edades específicas, y la brecha entre generaciones se hace mayor.

Esta combinación de complejidad de proyecto con disminución de experiencia multiplica los riesgos de los proyectos. Y en un entorno de baja rentabilidad hace que los problemas puedan llegar a ser realmente graves.

Desafío Tercero. Preocupación por la sostenibilidad y la transparencia.

La sostenibilidad y la transparencia son indudablemente dos valores al alza en nuestra sociedad. Y el sector de la construcción, no nos engañemos, está en el punto de mira tanto como principal consumidor de materias primas como de generador de gases contaminantes -es responsable de entre un 25% y un 40% de las emisiones de carbono en el mundo-. También es uno de los actores recurrentes en las tramas de corrupción.

No asumir que la  sostenibilidad y la transparencia son un desafío extremo en este sector sería negar una realidad palpable para el resto de la sociedad.

¿Próximos pasos?

Conocidos estos desafíos, podremos hablar de innovación disruptiva. 

Seguro que sí. Pero también de pequeñas mejoras incrementales (Gestión de avanzada de Proyectos; Método Lean en Construcción; Contabilidad Throughput…)

¿Aceptas el desafío para que la Innovación en el sector de la construcción deje de ser un mito?

La entrada Innovación en el sector de la Construcción. se publicó primero en Adarajas.

Porque es evidente que hay un hueco importante para que CBRE, Savills, JLL, Knight Frank, BNP, Colliers potencien, al menos, una antena en la zona.

A Vigo le vendría bien. A ellas también: hay un gran hueco de mercado por cubrir.

Vigo necesita operaciones inmobiliarias de envergadura.

En el mercado inmobiliario actual las cosas pasan en las grandes consultoras. Y si queremos que se produzcan grandes operaciones, deberemos interesar a esas grandes consultoras.

Pero es que además venir a Vigo/Galicia es bueno para ellas, porque obtendrán un gran beneficio. Vigo y Galicia somos un océano azul para las consultoras…hay muchas grandes operaciones inmobiliarias que necesitan esos servicios que las grandes consultoras ofrecen.

Suponemos que es bueno para CBRE abrir una antena en Vigo y reforzar su dominio territorial en España. Intuimos que la visión de Anna Gener sobre la belleza en el mercado inmobiliario, aportaría mucho valor… y grandes beneficios a Savills. Detectamos que es una oportunidad para Knight Frank expandirse en un mercado sin competencia. Intuimos que JLL, BNP, Colliers tienen mucho que decir.

Si queremos que el mercado inmobiliario local crezca y progrese como factor de desarrollo de nuestro entorno, necesitamos entrar en estos mercados inmobiliarios internacionales de la mano de estas grandes consultoras.

Operaciones inmobiliarias en Vigo por desarrollar.

En el anterior análisis veíamos que había grandes operaciones inmobilairias en desarrollo y por desarrollar.

• Operaciones hoteleras… Muchas y muy importantes. Y no solo por precio: el Los Escudos por 80 millones o el Hotel Bahía 16 millones, si no también por importancia urbana, arquitectónica y socioeconómica.

• Operaciones logísticas… algunas de más de 250.000 metros.
• Operaciones residenciales… tanto premium, como protegidas. Y también en edificios de altísimo valor arquitectónico…
• Operaciones de oficinas…. y un largo etcétera.

Lo analizábamos hace tan solo unas pocas semanas… pero es que en estos últimos días dos noticas de impacto se publicaron en la prensa local. Y no puedo menos que reseñarlas para que no pasen por alto.

Dos noticias de impacto, dos operaciones inmobiliarias de impacto.

• Un grupo de propietarios vigueses ofrece a inversores chinos suelo por valor de 19 millones de euros. ¿De verdad es la manera de hacerlo? La foto con la que se ilustra el artículo lo dice todo…
• 150.000 metros muertos en el balcón de Vigo. ¿De verdad Vigo se puede permitir 150.000 metros de suelo abandonados, o asemiabandonados, en la mejor zona del a ciudad? Ni foto que ilustra el artículo, ni las respuestas de los vecinos dejan lugar a dudas…

Hoteles, oficinas, residencial, logística… inversores chinos. Hay grandes operaciones inmobiliarias en Vigo donde CBRE, Savills, JLL, Knigth Frank o cualquiera de las otras grandes tendrían mucho que decir.

Y, con suerte, lo dirán desde el rigor y la belleza.

La entrada Operaciones inmobiliarias de envergadura en Vigo. se publicó primero en Adarajas.

Y la respuesta era que Vigo/Galicia necesita algo serio, riguroso y de prestigio para entrar en los mercados internacionales. Hay un enorme hueco en las grandes operaciones inmobiliarias. No hay nadie que opere con cierta visibilidad en las grandes operaciones.

Analizar este mercado, nos llevó a una reflexión más general. ¿Quién actúa en las grandes operaciones? Es más… ¿Cómo se producen las grandes operaciones inmobiliarias?

Historia, en dos pinceladas.

Sin entrar en grandes detalles puedo observar como muchas de las grandes operaciones que se realizaron en Vigo (operaciones inmobiliarias, pero también operaciones empresariales y sociales en general) tenían un patrón común. Varios empresarios locales se juntaban y creaban una gran empresa.

Siglo XX.

A finales del siglo XIX y principio de siglo XX Vigo era un hervidero. Podían juntarse un grupo de empresarios y crear un Banco. O una Caja si el impulso era municipal. O un tranvía. O un Club Náutico; o una Metalúrgica; o una Asociación de lo que fuera... Los apellidos de los empresarios locales se repiten una y otra vez en estas iniciativas. Hay cientos de ejemplos y siempre tienen una factor común, la historia empieza: «Reunidos un grupo de empresarios locales«.

A mediados de siglo la historia se repetía. Se juntaban algunos empresarios locales y bien podían comprar un isla y urbanizarla; como crear una gran empresa pesquera… u otra; o un Policlínico; o una fábrica de coches; o crear cualquier otra cosa. Estos son solo algunos ejemplos donde la historia empieza: «Reunidos un grupo de empresarios locales«. Pero hay muchos más y es una delicia leerlo. ¡Te lo recomiendo!

A veces con apoyo de la administración, a veces sin él. Pero la constante es «reunido un grupo de empresarios locales…».

Finales de siglo.

La llegada de la democracia y, entiendo, la constatación que el desarrollo siempre se producía con estos encuentros entre empresarios llevan a la creación o modernización de muchas Instituciones y/o Asociaciones locales. En esa época se crean Confederación de Empresarios, Club Financiero de Vigo, Fundación Provigo, Universidade, Eixo, Mancomunidade… y se modernizan instituciones como Cámara de Comercio, Zona Franca, Puerto… y tantas otras. Se crean numerosas asociaciones y puntos de encuentro a nivel empresarial, vecinal, deportivo o sindical: La historia es común.

Se potencia esta comunicación y colaboración en una época de importantes crisis empresariales (Álvarez, Barreras, Vulcano…) pero también de grandes oportunidades: World Fishing, Abrir Vigo al Mar, urbanizaciones de Rosalía de Castro o Hispanidade, grandes conciertos, Conxemar, O Marisquiño. Muchas exitosas empresas (que curiosamente pasan bastante desapercibidas) se crearon en esta época…

En esos últimos años del siglo y principios del XXI ya no es tan clara la constante «reunido un grupo de empresarios locales…» pero todavía se percibe. Muchas operaciones se generaban en estas Instituciones.

Quizás aquella famosa charla del gran Ken Ohmae en Vigo n 2005 marcó el inicio (¿o quizás el fin?) con aquella colaboración en triple hélice…

Las grandes operaciones, ahora.

En estos últimos años observamos que la historia cambia. Las grandes operaciones ya no suelen empezar con «reunidos un grupo de empresarios», las grandes operaciones suelen venir de la mano de fondos internacionales: Censa, Albo, Barreras, Iberconsa, Álvaro Cunqueiro… A veces para bien, a veces para mal (a mí no me gusta especialmente) pero la realidad es que los fondos de inversión son los grandes protagonistas del mercado en estos momentos.

Las grandes operaciones urbanísticas están de mano de los fondos. En Madrid, en Barcelona… y obviamente también en Vigo. El Barrio del Cura es Autonomy Global; el Centro Comercial Gran Vía ING, luego Lar; el Centro Comercial Travesía, de MSDR; Geriatros es DomusVi y Domusvi es ICG; las promociones de Rosalía e Uruguay, AndBank (cierto es que con capital local)… Los grandes fondos hacen las grandes operaciones.

Si queremos atraer y participar en esas grandes operaciones, debemos atraer a esos Fondos y Consultoras Internacionales: es ahí donde pasan cosas.

Donde antes había un «reunido un grupo de empresarios locales…» ahora hay un «un fondo internacional adquiere…». Así que los empresarios locales debemos reunirnos para atraer a esos fondos y a esas consultoras.

Consultoras Inmobiliarias.

En mi mundo, que es el mercado inmobiliario, las cosas pasan en las grandes consultoras. Son ellas las que proponen operaciones a los fondos. Así que si queremos que se produzcan grandes operaciones, deberemos interesar a esas grandes consultoras.

Y hay que hacerles ver que venir a Vigo/Galicia es bueno para ellas, porque obtendrán un gran beneficio. Vigo y Galicia somos un océano azul para las consultoras… no hay cientos de tiburones dándose dentelladas por las grandes operaciones.

¿No sería bueno para CBRE abrir una antena aquí para reforzar su dominio territorial en España? ¿No podría Anna Gener aportarnos esa visión tan suya -y tan atractiva- sobre la belleza en el mercado inmobiliario? ¿No sería una oportunidad para Knight Frank de expandirse en un mercado sin competencia? ¿Y JLL, no tiene nada que decir?

La opinión de Adarajas es que si queremos que el mercado inmobiliario local crezca y progrese como factor de desarrollo de nuestro entorno, necesitamos entrar en estos mercados inmobiliarios internacionales. Y una buena opción es ir de la mano de estas grandes consultoras.

Objetivo: atraer Consultoras Inmobiliarias a Vigo.

Por todo ello, desde Adarajas queremos atraer a alguna gran consultora inmobiliaria de prestigio a Vigo. Estamos reuniendo a un grupo de empresarios interesados:

• Vamos a mostrar a Adolfo, a Alfonso, a Mikel que les falta una chincheta en el noroeste para cubrir todo el mercado nacional y que nadie se les adelante.
• Vamos a conseguir que James convenza a Anna que colabore con nosotros.
• Vamos a mostrarle a Humphrey que hay una gran oportunidad residencial con la próxima aprobación de nuestro Plan General.
• Vamos a…. no sigo. Que doy muchas pistas.

Desde luego mercado en Galicia, hay. Y talento, también. Y se lo vamos a enseñar. Y vamos a aportar lo necesario.

¿Te apuntas?

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La pregunta es… ¿qué Agencia Inmobiliaria necesita Vigo?

Las Agencias Inmobiliarias de Vigo.

Habíamos estudiado como la distribución de las Agencias Inmobiliarias de Vigo estaba bastante definida. Había un grupo pequeño de Agencias medianas (facturación entre 100.000 y 200.000 euros) o grandes (alrededor de 500.000), que tenían alrededor de la mitad del mercado. El resto se lo dividían entre más de medio millar de agencias que no tenían asegurada su supervivencia. Un mercado atomizado y con unos líderes definidos, pero poco sólidos.

En este pequeño grupo de agencias líderes los posicionamientos más claros eran los de las grandes franquicias… Posicionamientos más claros y facturaciones más elevadas.

Las líneas de tendencia y los gráficos de cuatro agencias inmobiliarias de Vigo mostraban un mercado muy bien definido. Dos franquicias dominando el mercado con posicionamientos claros «top / down«, y dos pequeñas empresas individuales a modo de escolta.

Si añadíamos el resto del grupo de estudio a la gráfica la idea se mantenía. Incluso se veía reforzada. Todas esas empresas medianas -con facturaciones entre 100.000 y 200.000 euros- se sitúan en el medio de las dos empresas con factuaciones cercanas a los 500.000 euros.

El gráfico es muy significativo. Las doce Agencias estudiadas se sitúan entre los dos líderes: el rojo y el azul.

Posibles posicionamientos de una Agencia Inmobiliaria en Vigo.

– Posicionamiento «en la parte alta» o «en la parte baja».

En este mercado podríamos pensar en dos huecos posibles. O «en la parte alta» o «en la parte baja».

– Posicionamiento en la parte baja.

En la parte baja podría haber un cierto hueco. Vemos en el gráfico un círculo verde. El centro teórico estaría en 125 metros cuadrados y 125.000 euros… Como vemos pisos de escaso valor: Podemos suponerlos en zonas periféricas y pisos amplios pero que necesitan reforma.

Las comisiones por venta serán bajas, pues el precio es bajo. Y la venta será compleja: hay mucha oferta, muy variada y muy dispersa, y para un cliente que en principio tendrá escaso poder adquisitivo. Así hay un nicho de mercado, posiblemente más atractivo si se facilita, de algún modo, esa potencial reforma.

¿Servicio integral de proyecto+reforma? Quizás, pero no es lo que nuestro cliente busca.

Hay un nicho de mercado en una Agencia de la Propiedad que ofrezca un servicio integral de Proyecto+Reforma.

– Posicionamiento en la parte alta.

Hay otro hueco en la parte alta, en pisos de 450.000 euros y 125 metros cuadrados; o en escalón más alto, de propiedades de más de 600.000 euros. La comisiones son significativas, los clientes tienen mayor poder adquisitivo… pero este mercado de viviendas «únicas y singulares» está cubierto por una muy buena Agencia… de un compañero Arquitecto y buen amigo. Lo hacen realmente bien en toda Galicia, donde tienen su mercado (el mercado en Vigo para este tipo de propiedades no es todavía suficiente).

La amarilla es su línea de tendencia: clara y contundente.

El segmento «alto», sin duda interesante, tiene actores importantes y establecidos.

¿Otros posibles posicionamientos para una Agencia Inmobiliaria en Vigo?

Observamos que el mercado de las Agencias Inmobiliarias tiene dos características. Por un lado es un «océano rojo, lleno sangre, donde los tiburones compiten a dentelladas.» Pero por otro es un mercado ineficiente, donde dos quintas partes del mercado potencial encuentran que la propuesta de valor no es suficientemente atractiva para contratarla.

Este último punto es significativo. Ya habíamos analizado que alrededor de dos quintas partes de los apartamentos y pisos en venta los gestionan los propios propietarios; pero es que los activos que están a la venta fuera del mercado de las tradicionales Agencias Inmobiliarias es muy similar al que está «dentro».

Si hacemos zoom, observamos como en los pisos de entre 200.000 y 350.000 euros; y 75 y 150 metros cuadrados, que son los más numerosos en nuestra ciudad, no hay diferencia aparente.

Eso nos lleva a pensar que la propuesta de valor de las Agencias Inmobiliarias tradicionales no está totalmente alineado con los intereses de los propietarios… Ahí sí hay una oportunidad.

¿Qué sucedería si aplicáremos la Estrategia del Océano Azul al mercado inmobiliario vigués? Podríamos analizarlo… Desde luego muchas startups #proptech lo están intentando, en Vigo y en el ámbito nacional.

El mercado de la Consultoría Inmobiliaria.

Pero… hablando de mercados desatendidos: ¿Por qué no hay ninguna oficina/antena de las grandes consultoras inmobiliarias internacionales en Galicia? Eso sí que parece un Mercado desatendido.

Parece que hay importantes operaciones inmobiliarias tanto hoteleras, como logísticas, como residenciales, como de oficinas que no están debidamente atendidas… y donde CBRE, Savills, JLL, Knigth Frank o cualquiera de las otras grandes tendrían mucho que decir.

Y, con suerte, lo dirían desde el rigor y la belleza.

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Un análisis más exhaustivo nos llevó a depurar esos tres grupos, y diseñar un grupo de «Grandes», compuesto por las franquicias y las Agencias más grandes de Vigo. Éstas facturaron en 2019 alrededor de medio millón de euros cada una (Engel & Volkers, Remax, y alguna otra). Agencias «Medianas» donde encontramos inmobiliarias de menor tamaño, históricas o especializadas, que facturaron en 2019 en el entorno de los 150.000 euros (AF Properties, Inmobiliaria Trato Directo, VP-Habitat, Inmobiliaria Rosalía de Castro, Inmobiliaria Arbones, y algunas más); y un grupo muy grande -casi un centenar- de Agencias «Pequeñas» que facturan por debajo de la viabilidad a medio plazo.

Conociendo estos grupos, podríamos analizar el posicionamiento de una Agencia Inmobiliaria en Vigo, que es lo que nuestro cliente nos pidió.

Características de las principales Agencias Inmobiliarias de Vigo.

Nuestro cliente nos pide el mejor Posicionamiento en el Mercado de las Agencias Inmobiliarias de Vigo. Evidentemente, su ambición es convertirse en una de las «Grandes», así que analizaremos en profundidad, las quince Agencias de la Propiedad que nos generan un mayor interés.

En este caso esbozaré rápidamente algunas características cuantitativas y cualitativas, objetivas y subjetivas, de cuatro de estas Agencias. El informe completo, me disculparás, lo tiene mi cliente.

– Presencia por zona de cada una de las Agencias Inmobiliarias.

Observamos como la Agencia roja tiene una mayor presencia en los barrios más céntricos, destacando en Centro-Areal, Plaza de España-Corte Inglés, y estando en exclusiva en el Casco Vello. La Agencia Morada presenta muchos anuncios en la zona Centro-Sur: Centro, Bouzas, O Castro… ambas presentan más activos en las zonas de precios más elevados.

La Agencia verde tiene gran implantación en la zona Este de la ciudad, Plaza de España, Casablanca, Fatima y Calvario son su fuerte. Mientras que la Agencia Azul presenta una importante implantación en el Oeste: As Travesas, Balaídos, Independencia, etc. Estas dos, en zonas con precios ligeramente más bajos.

– Precios medios de cada una de las Agencias Inmobiliarias.

Observamos como lo precios medios presentan una gran diferencia entre la Roja y la Morada, y la Verde y Azul. Sin duda esta diferencia de precios viene dada por la situación de los activos y por el posicionamiento.

Las lineas de tendencia (esta es una de las ventaja de aplicar las Regresiones Lineales a la comercialización inmobiliaria) nos marcan que a igualdad de superficies los precios medios de las Agencias Roja y Morada serán sensiblemente superiores a los activos comercializados por las Agencias Azul y Verde.

Como dato curioso apuntar que las Agencias Roja y Azul son grandes franquicias (y parece que tiene posicionamientos más extremos)

– Facturación de cada una de las Agencias Inmobiliarias. Calidad y Tamaño de Red Comercial.

Hemos analizado las zonas de actuación y los precios medios de los activos anunciados por estas cuatro Agencias. Sabíamos, además, que están entre las que presentan más anuncios en las diferentes plataformas…

Lo que nos interesa es conocer que es lo que afecta a la facturación. Así que vamos a tratar de relacionar la facturación con dos aspectos cualitativos -subjetivos- que son clave: red comercial y calidad.

Para ello, conocida la facturación en 2019 y en número de anuncios (actuales) valoraremos el tamaño de la Red Comercial del 1 al 5, así como la calidad de la Agencia.

En dos gráficos podremos observar como el tamaño de la red comercial y la calidad de la agencia son claves en el desempeño de la Agencia.

Posicionamiento de una Agencia Inmobiliaria en Vigo.

¿Conclusiones¿ ¿Cual es el mejor posicionamiento de una Agencia Inmobiliaria en Vigo? Las conclusiones al informe de potencial y posicionamiento de una nueva Agencia Inmobiliaria en Vigo me permitirás que se las presente primero a mi cliente… pero puedes contactar con nosotros, si quieres.

Confío que esta serie de Análisis del mercado de las Agencias de la Propiedad Inmobiliaria en Vigo (I), (II) y (III) haya sido de tu interés.

La entrada Análisis del mercado de las Agencias de la Propiedad Inmobiliaria en Vigo (III). Posicionamiento. se publicó primero en Adarajas.